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LGPD

Lei do Stalking

A nova Lei 14.132 acrescenta ao Código Penal o crime de perseguição, ou stalking, cuja definição é:

“Perseguir alguém, reiteradamente e por qualquer meio, ameaçando-lhe a integridade física ou psicológica, restringindo-lhe a capacidade de locomoção ou, de qualquer forma, invadindo ou perturbando sua esfera de liberdade ou privacidade."

Um exemplo hipotético que caracteriza stalking em condomínio: um condômino telefona para o síndico para cobrar melhor limpeza dos corredores do condomínio. Mais tarde, este mesmo condômino interfona no apartamento do síndico e questiona a limpeza, alegando que o faxineiro não limpou o corredor. Depois, envia e-mail à meia-noite para tratar do mesmo assunto. Ele fica de olho nas câmeras do condomínio e quando vê que o síndico está no elevador, ou na garagem, se dirige até ele para tratar do mesmo assunto.

"Este condômino não difamou, não injuriou, não caluniou, mas está sempre atrás do síndico."

Essa prática reiterada, ou seja, diversas vezes, constantemente, por diferentes meios, perturbando, importunando, cerceando a locomoção, a esfera de liberdade e privacidade de uma pessoa é qualificada como perseguição ou stalking, explica o advogado Thiago Badaró.

A pena do crime de perseguição implica em: prisão de 6 meses a 2 dois anosm multa cujo valor será arbitrado pelo juiz dentro do processo. Além disso, a pena pode aumentar em 50% se o crime for cometido: contra criança, adolescente ou idoso; contra mulher, por razões da condição de sexo feminino; mediante a participação de duas ou mais pessoas ou com o uso de arma.

Não raro são os casos em que síndicos idosos e síndicas mulheres são alvo de críticas nos condomínios pela sua condição, além da existência de grupos de oposição que ultrapassam os limites saudáveis de reivindicações - a depender da prática, agora poderão se enquadrar na nova lei.

Badaró adiciona que o crime de stalking pode evoluir para danos morais. "Reivindicação, reclamação, insatisfações legítimas não devem ser suprimidas pelos condôminos, mas quando começa a ferir a dignidade, honra e impede a pessoa de circular livremente, por exemplo, entra em crimes de stalking e assédio moral"

Código Civil

O Novo Código Civil entrou em vigor em 11 de janeiro de 2003, e seus artigos referentes à condomínios modificaram a lei que regia o setor, a 4.591/64.Se a Convenção do seu condomínio contiver cláusulas que contrariem o novo código civil (caso da multa por atraso em pagamento, por exemplo), elas perdem automaticamente a validade.

Algumas mudanças importantes estão previstas neste texto legislativo:

Multa por atraso em pagamento: O teto máximo cai de 20% para 2% (art. 1336).

Divisão de despesas por fração ideal: agora é obrigatória (art. 1336)

Multa por conduta anti-social: Criada pela nova legislação, poderá ser de até 10 vezes o valor da taxa condominial (art. 1337, parágrafo único)

Aluguel e venda da garagem: Com aprovação de assembléia condominial, será possível alugar ou vender vaga na garagem a pessoas estranhas ao condomimínio (art. 1338 e 1339)

Multa por descumprimento de normas: Com aprovação de 3/4 dos condôminos, será possível aplicar multa de até 5 vezes o valor da taxa condominial para infratores reincidentes (art. 1336)

Destituição do síndico: Será preciso maioria absoluta do condomínio (metade mais um) para destituir o síndico, e não mais 2/3 (art. 1349)

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.

§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

§ 3o A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação.§ 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.

§ 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.

§ 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III – o fim a que as unidades se destinam.

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;II – sua forma de administração;

III – a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;

IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

V – o regimento interno.

§ 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.

§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

Art. 1.335. São direitos do condômino:

I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III – votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I – Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais;

II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

§ 1o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.

§ 2o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.

Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

§ 1o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.

§ 2o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.

Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.

§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.

Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Art. 1.346. Éobrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.

Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I – convocar a assembléia dos condôminos;

II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

Como o próprio nome diz, cabe a ele zelar pelo bom funcionamento do condomínio. Sendo assim, ele é líder dos outros funcionários, responsável por transmitir as informações e as necessidades do condomínio e dos moradores ao síndico, fiscalizar e manter o bom funcionamento dos equipamentos e das instalações das áreas de uso comum e estrutural do edifício e zelar pelo cumprimento do regimento interno pelos condôminos.

O zelador é contratado para cuidar do bem comum e não das unidades, sendo assim, não pode executar serviços nos apartamentos durante o expediente de trabalho, salvo em casos autorizado pelo síndico.

Zelador é um funcionário com horário de expediente e, portanto, as demandas devem ser apresentadas para ele durante esse período.

Atualmente, cresce o número de condomínios que optam por contratar síndico profissional que estabelece um horário de atendimento, mas mesmo quando o síndico é um morador deve ser considerado o período de horário comercial para tratar de problemas e assuntos pertinentes ao condomínio, preferencialmente, no ambiente da administração do condomínio.

Incomodar o síndico em sua unidade, principalmente, em horário inapropriado deve ser sempre evitado.

Não.  As solicitações devem ser realizadas ao zelador ou síndico que avaliará e falará com o profissional em questão.

Especialmente quando os funcionários são terceirizados, as solicitações devem ser realizadas às empresas, evitando assim estabelecer vínculo trabalhista.

As despesas ordinárias que correspondem a salários e encargos de funcionários, limpeza, conservação, consumo de água, luz e esgoto, manutenção dos equipamentos e áreas comuns, seguro condominial e reposição do fundo de reserva, devem ser pagas por inquilinos.

Os proprietários devem pagar as despesas extraordinárias relativas a obras de reformas e melhorias a estrutura do imóvel, indenizações trabalhistas anteriores à locação e compra e instalação de equipamentos.

Especialistas divergem sobre esse assunto, principalmente com o advento do Novo Código Civil.

A lei 4.591/64 permitia o voto do inquilino na assembleia, em assuntos relativos às despesas ordinárias, caso o proprietário não estivesse presente. Já o Novo Código Civil não faz menção à possibilidade de voto do inquilino.

Recomenda-se que inquilinos que queiram votar, solicitem aos proprietários de suas unidades uma procuração que os autorize a votar em assuntos relativos às despesas ordinárias e extraordinárias.

As vagas de garagem podem ser alugadas para pessoas que morem dentro do condomínio. A locação para pessoas estranhas ao condomínio só serão permitidas quando prevista na Convenção do condomínio.

O seguro obrigatório cobre toda a edificação contra o risco de incêndio ou outro evento qualquer, que possa causar destruição total ou parcial das instalações seguradas. Mas ele não cobre os bens do interior do seu imóvel, e também não oferece cobertura de uma assistência 24 horas para sua unidade.

É o seguro que protege os bens do interior do seu imóvel (móveis, eletrodomésticos, etc), em caso de sinistros como incêndio, danos elétricos (curto circuitos), explosões, vendaval e outros. Além disso, assistência 24 horas te garante chaveiro, elétrica e hidráulica (mão de obra), cobertura provisória de telhado, remoção hospitalar, baby sitter, vidraceiro e outros!

Sim. É obrigatória a comunicação ao síndico não apenas sobre a obra, mas especificações sobre o tipo, de que maneira e em quais datas a reforma irá acontecer.

Os condôminos inadimplentes perdem o direito de voto a partir do primeiro dia de atraso da cota condominial, exceto se a assembleia for tratar de mudanças na convenção ou tamanho da propriedade. 

Os proprietários que não estiverem em dia com seus pagamentos também não podem concorrer ao cargo de síndico. 

Entretanto, penalidades mais graves podem ocorrer, tais como: 

• O condômino poderá ter os bens penhorados, incluindo o próprio imóvel; 

• Pagamento de juros de 1% ao mês e multa de 2% sobre o valor do débito; 

• Arcar com os honorários advocatícios do condomínio; 

• Bloqueio da conta bancária; 

• Nome inserido no SPC e/ou Serasa.

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